主要案情：有一朋友出借500万元给某房地产开发有限公司，借款当日与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将合同项下14套房屋出卖给该朋友，并按商品房买卖合同备案要求进行了备案登记。未来房地产开发公司卖出一套房屋，配合销售注销一套房屋的备案，房屋出卖得款偿还借款本息。后某房地产开发有限公司破产，管理人将朋友的500万元借款，列为了普通债权。
作者观点：本人认为管理人将债权列为普通债权存在错误，应认定为非典型担保的让与担保，具有优先受偿权。
主要理由：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持”。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”。
本案中，朋友与房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》明显是为借款担保的。签订《商品房买卖合同》，应认为为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一款规定债务人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的方式。而双方办理《商品房买卖合同》的备案登记，即完成了上述司法解释规定的财产权利变动的公示。
另外，根据最高人民法院的（2019）最高法民再304号民事判决，最高人民法院2024年收录的参考案例入库编号“2024-08-02-091-001”号山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案。本案原告以签订《商品房买卖合同》为借贷合同作担保的，应认为属于让与担保。
原最高人民法院的（2019）最高法民再304号民事判决中，曾福元与新国公司以签订《商品房买卖合同》为他们之间的民间借贷合同担保，认定为让与担保。该案当事人之间签订的《商品房买卖合同》办了预告登记，造成了有些法院参考时会要求办理担保物权的登记，这实则理解错误。据了解目前登记机关的实务中，目前许多地方尚未开展有非典型担保类登记。
而最高人民法院2024年收录的参考案例入库编号“2024-8-2-091-001”号山东倪某房地产开发有限公司诉文登市惠某房地产开发有限公司商品房预售合同案，则再次明确“让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物权优先受偿的担保物权。”可见，该参考案例并未强调让与担保合同进行担保物权的登记。结合《中华人民共和国民法典》物权编的规定，担保物权的登记也仅为对抗第三人要件，而不因此影响让与担保合同的成立。让与担保只要按《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一款规定完成财产权利公示即可。
结论：因此，本案中的案涉债权，应认定为让与担保的债权，优先受偿。至于优先受偿的顺序，本人认为，可以优先于普通债权，但优后于工程款优先受偿权、抵押权。
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