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基本案情
某建陶公司（甲方）与某能源公司（乙方）签订了《房顶租赁合同》，约定能源公司承租建陶公司房屋房顶、房间、空地（统称“租赁物”）用于建设分布式光伏发电站项目。《租赁合同》第五条约定了租赁物的维修责任，其中5.2条约定租赁期间非因甲方过错，由乙方造成的租赁物及其附属设施损坏由乙方负责维修、维护，费用由乙方承担；租赁期间因甲方过错造成的租赁物及其附属设施损坏由甲方负责维修、维护，费用由甲方承担。第5.3条约定租赁期间租赁屋顶出现损坏，由乙方负责维护修复。后因涉案房屋屋顶出现漏雨，建陶公司多次与能源公司联系协商维修事宜，因双方对维修费用及责任承担比例存在很大争议，未能达成一致，建陶公司遂提起诉讼，要求能源公司支付修复费用4 859 444元。
法院审理
郯城县人民法院经审理后认为，建陶公司与能源公司在案涉《屋顶租赁合同》第5.3条明确约定，租赁期间租赁屋顶出现损坏，由能源公司负责维护修复。目前合同约定的租赁期限内案涉屋顶出现漏雨，能源公司就理应对案涉屋顶承担维护修复义务。虽然该合同第5.2条对“租赁物及其附属设施”的损坏责任约定由过错方承担，但鉴于“租赁物”不仅包括屋顶，还包括房间、空地等，而且第5.2条的内容排在第5.3条的前列，因此相对第5.2条笼统针对合同“租赁物”的损坏责任承担作出一般约定而言，第5.3条显然系专门针对合同“租赁物”之一的“屋顶”的损坏责任承担作出的特别约定，应当优先适用。现建陶公司要求能源公司承担漏雨屋顶修复费用，合法有据，遂依据损失评估报告，判决：一、能源科技有限公司向建陶公司支付屋顶修复费用2 031 341.69元；二、能源公司在建陶公司修复案涉屋顶时履行拆除并重新安装屋顶上的光伏板的义务，相应费用能源公司自行承担；现判决已经生效。
法官说法
在合同中，一般约定条款是合同的基本框架和通用规则，而特别约定条款则是对一般约定条款的补充、修改或特别规定。当两者发生冲突或不一致时，特别约定条款一般具有优先适用性。特别约定条款优先适用的依据在于其独特性和具体性。由于特别约定条款是针对特定情况或需求而制定的，因此他们更加具体、明确，并且更能够准确地反映合同双方的真实意图，从而更加公平、合理地确定合同双方的权利和义务。本案中《屋顶租赁合同》中对于租赁物的维修责任约定条款有两条，其中5.2条约定“租赁期间因甲方过错造成租赁物及其附属设施损坏的由甲方承担维修责任；非因甲方过错，则由乙方承担维修责任”；5.3条约定“租赁期间租赁屋顶出现损坏，由乙方负责维护修复”。所以，对于责任承担合同中出现了两种约定，一种是由过错方承担，另一种是直接由乙方承担。综合思考双方签订的租赁合同的具体内容，租赁合同的履行标的-租赁物包括屋顶、房间、空地及其他一些附属设施等，合同5.2条是对笼统的租赁物损坏责任承担的一般约定，即谁有过错谁承担维修责任。而5.3条中明确表明了“屋顶”损坏的维修责任，相对于5.2条的一般规定，此条显然属于对特定租赁物-“屋顶”损坏责任的特别规定。根据《中华人民共和国立法法》和《中华人民共和国民法典》的立法本意，特别条款应优先于一般条款的约定，本案应优先适用合同第 5.3条之特别约定。司法实践中，在认定合同中的约定是一般约定还是特别约定时，我们需要综合思考条款的性质和内容、针对性和特殊性、明确性和约定方式以及合同的具体内容、双方当事人的真实意图以及交易习惯等因素，综合判断某一条款是一般约定还是特别约定，从而确保合同的顺利履行和当事人的合法权益得到保障。
法条链接
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条 民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
来源：郯城县人民法院
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