《民法典》的“居住权”制度规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有和使用物权，以满足生活居住的需要。房屋所有人与居住人书面约定条件要求，到房管局登记生成，居住人身份无限制。居住权不得转让，继承，设定居住权住宅不得出租，但与当事人约定出外。提醒大家后来二手房时要去房管局查抵押权外，还要查居住权。“居住权”在国外早有，保障相当数量的离婚妇女，孤寡老人等弱势群体的基本生活要求，为其提供基本住房保障。“居住权”的出现是法律走向健全的表现，有助于社会稳定发展。

居住权的目的是为了保障没有房子的人也有地方住。

对于离婚时一方没有房产的人有重大意义。

婚姻法司法解释（一）第二十七条第三款规定，离婚时一方以个人财产中的住房对生活困难者进行协助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

但是这种协助，是一种债权性质，并非物权，缺乏物权法意义的保障。

打个比方说，如果离婚时确定你有居住权，但是产权人把房子卖了，新的房东是可以把你赶走的，由于你和原产权人的约定并不能对抗新的产权人。

《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

这一条款明确规定居住权是一种用益物权。具有物权的属性。

同样拿上述的例子来说明一下，如果离婚时约定你对这个房子有居住权，并且经过登记，离婚后产权人卖房，这个时候，你的居住权没有满期，那么新的产权人不能将你赶走。

这就意味着，被设定了居住权的房子，在买卖过程中价值会贬损，为什么？你会买一个自己不能居住的房子吗？你会买一个无法赶走居住人的房子吗？

居住权对于物权的影响超级大，对婚姻财产分割的影响也超级大。

怎么个影响法呢？目前民法典没有施行，所以没有具体的案例来研判。但是据我猜测，在研究离婚财产分割时，会有以下几种趋势：

1.一方婚前有多套房产，婚后没有购买共同房产的，离婚时，另一方可以获得双方共同生活的这套房子的居住权；

2.获得孩子抚养权并不会当然地获得房产的全部权能，有可能将居住权给另一方没有其他房产的人；

3.婚后共同买房且只有一套的，房产归属一方，同时可以设定居住权给另一方，具体怎么设定，先协商，协商不成由法院判决。有可能判住一辈子。

所以呢，居住权虽然是民法典物权篇的内容，但是，但凡有婚姻的人都不得不懂。

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@莉莉说法，懂点婚姻法，婚姻更幸福！ #离婚# #民法典#

增加居住权，实际是保障了租房的用益物权，强化了他的对抗力，有利保证了社会的经济生活。防止了炒房，防止了婚前财产的控制，而婚后财产的保障。

十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部民法典正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代，也将给我们的生活带来巨大变化。

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。民法典中的居住权是指有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住的需要。

一、关于居住权的相关条文规定

《民法典》第一百五十九条

居住人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条规定，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

二、居住权的属性特点

居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

居住权的设立方式为登记主义，居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以以遗嘱设定。居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物列如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。

1、居住权属于人役权

居住权是人役权的一种特殊形式，指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。

2、居住权的内容

居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物列如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。

3、专属性

居住权物权化之目的在保障居住人的晚年生活，故不得让与或继承。

4、无偿性

古代罗马法中的居住权是解决没有继承权的女性或者奴隶老无所养的问题。目前主要解决父母、无房的离婚女性和受雇人列如说保姆的权利的问题。因此。居住权制度以恩惠为目的，居住权设定是无偿的。

5、居住权的设定方式

明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

三、居住权设立的背景和重大意义

居住权最重大的一个推动因素是中国在2014年开始“以房养老”的试点。尽管以房养老的模式涉及约30种，但人们常常所指的是住房反向抵押贷款。即拥有房屋完全产权的老年人一方面可以通过抵押房子的所有权获得退休后的养老金，另一方面也可以继续保持对房子的使用权利。而这种养老实践，实现了房屋所有权与居住权的分离。居住权的设立对保障房屋居住人的居住权利，特别是为老年人老有所养、老有所居，提供了法律制度的保障！

传统领域中居住权存在的必要性。实际上，在这些传统领域中，居住权仍有其存在的必要性。第一，物权法颁布之后的十年司法实践表明，在公房租赁型的案件情形下，居住权仍有其适用的空间。例如，职工购买公有住房，在国家规定住房面积以内，实行标准价；超过国家规定住房标准的按照市场价计算。职工按照标准价购买公有住房的，拥有部分产权，在自用和自住时受到法律保护；将优惠购买的住房投向市场时，则受到法律的约束，原产权单位有优先购买权。因此，部分产权的房屋的市场价格得不到肯定，在离婚分割时存在很大争议。笔者认为，部分产权的房屋在分割时双方不能达成一致的，可以由法院裁判以居住权的方式进行分割。享有所有权的一方必须接受另一方居住权的限制，直至另一方再婚时为止。还有一种情形是双方都没有所有权的婚姻住宅，主要是承租的公房。单位为便于对房屋的管理，一般不愿意在夫妻双方离婚的情形下，由非本单位的人继续承租。享有公房承租的一方在住房方面享有隐性的利益。因此，应当允许在承租的公房上设定居住权。

在继承法领域，居住权也有适用的空间。目前，我国婚姻状况呈现出复杂化的趋势，再婚人群增多，特别是老年人再婚问题不容小觑。老年人再婚的最大障碍来自于子女，而子女对于父母再婚的主要忧虑在于害怕将来的继承利益受到威胁。例如，老人临终前将自己的房产留给子女，同时嘱咐子女让生存配偶在有生之年居住房屋。实际上老人是想在房屋上设定居住权，但是由于没有居住权这项制度，老人的嘱咐仅仅具有债权的效力。如果允许设定物权性质的居住权，生存配偶不仅可以对抗继承人的房屋所有权，还可以对抗继承人以外的第三人。当其权利受到侵害时，如房屋被征用或者第三人损害房屋时，居住权人可以独立地行使物权，在替代的房屋上主张居住权，或者就房屋的补偿金、赔偿金主张相应比例的补偿。因此，居住权制度可以保障生存配偶的居住利益，也可以保障子女的继承利益。

在离婚协助型的案件中，居住权制度也有适用的空间。例如，婚姻法第42条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当协助。具体办法由双方协议；协议不成，由法院判决。”针对这一规定，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条第3款中规定了居住权：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行协助的形式，可以是房屋的居住权或者是房屋的所有权。”但是，居住权的范围和设立条件是什么，司法解释语焉不详，或者说，这超出了司法解释所及的范围。在未来的民法典婚姻家庭编中，应将离婚时弱势一方的居住权纳入婚姻家庭编中。具体的法律规定可参酌国外之立法例，也应特别关注离婚后抚养子女一方的居住权。此处也需要在民法典物权编中设立居住权作为制度支撑。

在婚姻法和继承法的修订过程中，实际上对物权编的居住权制度也提出了更高的需求。某种程度而言，居住权制度的引入有利于婚姻家庭法和继承法的制度改革。在以上的例子中，都需要有居住权制度来支撑。因此，如果在民法典物权编中引入居住权，将为民法典继承编、婚姻家庭编的变革提供有力的制度支撑。

居住权可以拓展至新型领域。实际上，居住权不仅在传统领域中有适用需求，还可以拓展至新型领域，列如进行保留居住权的买卖，例如，在只有一套住房的情形下，老人可以在有生之年保留对房屋的居住权，而房屋的受让人则一次性或者分期地向其支付价款，作为养老金。此外，在合资建房时可以设立居住权，在分时度假领域也可以设立居住权。可见，居住权的功能也不仅限于保护弱势群体的层面，还可以实现所有人对财产利用多样化的投资功能。

居住权的适用范围和社会功能的扩张和延伸，对于更好地保护弱者利益、体现房屋所有人的意志，为社会创造更多的财富有着无可替代的作用。因此，这个制度如果设计得当，完全可以赋予新的生命。在民法典物权编的制定过程中，立法者应当将之纳入，为实现所有权人对其财产进行多种形式的利用提供更多的选择。

民法典即

，新增加了不少的新制度，其中最为引人瞩目的是用益物权中的居住权。

第一百五十九条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)解决争议的方法。

设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第一百六十条 居住权无偿设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第一百六十一条 居住权人死亡的,居住权消灭,但是当事人另有约定的除外。

第一百六十二条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章规定。

一、居住权属于人役权

居住权是人役权的一种特殊形式，係指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。

二、居住权的内容

居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物列如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。

三、专属性

居住权物权化之目的在保障居住人的晚年生活，故不得让与或继承。

四、无偿性

古代罗马法中的居住权是解决没有继承权的女性或者奴隶老无所养的问题。目前主要解决父母、无房的离婚女性和受雇人列如说保姆的权利的问题。因此。居住权制度以恩惠为目的，居住权设定是无偿的 。

五、居住权的设定方式

居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以以遗嘱设定。